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Les avantages du Neuf |
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| Avantage n°2 : Les avantages de financement d'un logement neuf |
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Défiscalisation |
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| Le crédit d’impôt - Loi du 21 août 2007 |
Août 2007 |
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Profitez des nouveaux avantages fiscaux pour acheter votre logement.
C’est officiel. La Loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat a été publiée au JO du 22 août 2007. Les nouveaux propriétaires d’une résidence principale peuvent désormais déduire de leur impôt sur le revenu une part des intérêts de leur emprunt immobilier sur une durée de 5 ans.
Attention, contrairement au projet de loi initial, seules les personnes ayant souscrit un prêt immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale depuis le 6 mai 2007 bénéficient de ces mesures. En effet, le nouveau dispositif de déductibilité des intérêts d’emprunt est rétroactif seulement entre le 6 mai 2007 - date de l’élection présidentielle - et le 22 août 2007. Si vous avez acheté avant le 6 mai, vous ne pourrez malheureusement pas bénéficier de ces nouvelles mesures. Le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d'impôt est plafonné à 3 750 euros pour un célibataire, 7 500 euros pour un couple, auxquels s’ajoutent 500 euros par personne à charge. Ces sommes sont doublées pour les personnes handicapées : 7 500 euros pour un célibataire et 15 000 euros pour un couple.
Coup de pouce supplémentaire la 1 ère année
Le 24 août, Christine Lagarde, Ministre de l’Economie a annoncé le doublement du crédit d’impôt pour la première année de remboursement. Un coup de pouce appréciable qui peut permettre de financer vos dépenses d’installation ou de déménagement. Si vous avez décidé d’acquérir votre résidence principale cette année, sachez que cette mesure supplémentaire vous permettra de déduire de votre impôt sur le revenu 2007, 40% du montant des intérêts des emprunts payés, soit jusqu'à 1500 € si vous êtes célibataire et 3000 € pour un couple. Vous déduirez ensuite 20% des intérêts annuels payés pour les quatre années suivant l'acquisition de votre logement.
Si vous n'êtes pas ou peu imposable
Si le montant de votre crédit d'impôt est supérieur au montant dont vous devez vous acquitter au titre de l'imposition sur le revenu, l'Etat vous reversera directement la différence.
Source : www.premier-ministre.gouv.fr / www.service-public.fr
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| Acheter pour investir, une démarche patrimoniale |
Août 2007 |
Il est d’usage de dire que la pierre est un bon placement de père de famille. L’évolution du marché de l’immobilier au cours des 50 dernières années ne dément pas l’adage populaire. Bien au contraire.
Une fois acquise sa résidence principale, investir dans l’immobilier locatif est une solution pour qui veut faire fructifier son épargne sur le long terme. Cette démarche vient répondre à différentes préoccupations : se constituer un patrimoine, payer moins d’impôts, prévoir un complément de revenus en vue de sa retraite, loger ses enfants, etc. En bref, il s’agit de se constituer un patrimoine sécurisant et de réduire ses impôts, le tout à crédit.
Acheter, mais quoi ?
Une seule question à vous poser : qu’est-ce qui fait la valeur d’un bien immobilier ? Ce sera sa valeur locative dans un premier temps, surtout si vous entrez dans le cadre des dispositifs législatifs Borloo populaire ou Robien recentré. Cette valeur locative dépend de plusieurs paramètres parmi lesquels l’emplacement du logement est déterminant. Sélectionnez une ville attractive, avec un environnement économique assez dynamique. Un emplacement proche des commerces de proximité, des établissements scolaires, facilement accessible à partir des grands axes routiers, est essentiel. Dans les grandes villes, prenez en compte la proximité des réseaux de transports en commun ou le tracé futur des lignes de tramways, bus ou métro. La qualité du cadre de vie par ailleurs est importante ; un environnement de parcs et jardins, la présence d’établissements culturels et d’infrastructures sportives sont des critères de valorisation indéniables. Enfin, investir dans un programme Neuf est incontestablement un plus. Ce choix se révèlera non seulement économe en travaux d’entretien, mais il vous assure une grande capacité à louer rapidement.
Achetez à crédit et réduisez le montant de votre imposition
Prêt bancaire à taux fixe, révisable ou « capés », crédit « in fine », modulation des échéances, crédit 1% Logement… il sera nécessaire d’étudier avec attention le montage de votre plan de financement. Votre banquier peut vous aider à poser les premiers jalons du projet. A charge pour vous ensuite de comparer et de sélectionner les offres. Le grand avantage de l’investissement locatif dans un programme neuf est de permettre d’intéressantes économies d’impôts. Pour cela, il vous faut estimer les avantages respectifs des mécanismes d’amortissement des dispositifs Borloo populaire et Robien recentré, voire des dispositifs Girardin et Demessine pour, respectivement, les logements dans les Dom-Tom et les résidences de tourisme. Le choix du cadre législatif est une réflexion indissociable du plan de financement. N’hésitez pas à recourir à un conseiller juridique et fiscal ; cela peut s’avérer très fructueux et vous éviter de danser la valse des incertitudes entre les multiples options qui s’offrent à vous. Pour une première approche, consultez le site de l’Agence Nationale pour l’information sur le Logement www.anil.org qui propose une simulation «spéciale investissement locatif».
Eh bien, louez maintenant !
Tout savoir sur la gestion locative
Vous voilà l’heureux propriétaire d’un logement destiné au marché locatif. Deux solutions se présentent alors à vous : soit assurer directement la gestion locative de votre bien, soit la confier à un professionnel : promoteur immobilier, agent, syndic, ou étude notariale. La première formule exige disponibilité et compétence. Ne sous-estimez pas le temps passé à étudier la solvabilité de votre futur locataire, l’indexation du loyer sur l’indice du coût de la construction, l’édition des avis d’échéance et de quittance, les états des lieux à l’entrée et à la sortie du logement, les éventuels contentieux, les relations avec la copropriété, etc. Sachez toutefois que, contrairement à une idée reçue, seuls 6% des locataires affichent un retard de paiement supérieur à deux mois.
La seconde formule - la gestion locative déléguée - vous coûtera de 5 à 10% en moyenne de vos revenus locatifs, selon l’étendue des garanties associées au mandat. Les avantages sont évidents même si le prix de votre tranquillité a forcément un coût et donc une incidence sur la rentabilité de l’opération immobilière.
Le mandataire choisi par vos soins peut prendre en charge la recherche du locataire solvable, la rédaction du bail et l’encaissement du premier loyer. Vous prenez ensuite le relais. Toutefois, la plupart des propriétaires préfèrent déléguer la totalité de la gestion de leur bien et encaisser, chaque mois ou trimestre, le solde des revenus fonciers, déduction faite des frais de gestion et des charges. Il vous appartient de choisir aussi le niveau de risque que vous êtes prêt ou pas à assumer ; loyers impayés, dégradations, vacance du logement… peuvent être assurés totalement ou partiellement. Votre promoteur peut aussi vous proposer un « pack investisseur » qui intègre la vente du bien et sa gestion locative pour votre compte. Cette offre de services groupés est à géométrie variable ; là aussi, à vous de choisir la formule : mandat de gestion, assurances loyers impayés, vacance locative, garantie d’un taux de rentabilité. Du sur-mesure en quelque sorte !
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| CECIM Le marché du logement neuf... |
Avril 2007 |
Le marché du logement neuf de l’agglomération lyonnaise confirme au 28 février 2007 les tendances observées tout au long de l’année 2006. A savoir un marché actif, fluide et diversifié.
Un marché très actif :
Avec une hausse de plus de 5%, l’activité commerciale poursuit une croissance régulière :
Le marché « utilisateur », véritable socle de l’activité progresse de + 12 % confirmant la confiance des acquéreurs pour leur avenir. Il représente près de la moitié du marché, reflétant ainsi une agglomération sûre de son développement.
Le dynamisme du marché « investisseur privé » (+ 2 %) se constate aussi bien dans le secteur des appartements traditionnels, qu’avec le succès des produits « Résidence » (hôtelière, médicalisée, étudiante).
Ce mouvement s’appuie sur un marché locatif sain (loyer moyen 10,9 euros/m2 par mois) parfaitement en phase avec les montants retenus pour les nouveaux dispositifs d’amortissement : de Robien et Borloo Populaire.
Un marché fluide :
Grâce à une forte augmentation du nombre de programmes mis en vente , le marché bénéficie maintenant d’une offre disponible à la vente plus en rapport avec la demande, qui se voit proposer un large choix de produits, avec notamment une offre nouvelle importante en direction de la première accession et du logement pour les jeunes actifs...
Un marché diversifié :
La fluidité du marché se manifeste par une double diversité :
* Diversité géographique : c’est l’ensemble de l’aire urbaine de Lyon qui est concernée par l’évolution de l’offre, accompagnant les mutations des bassins d’emploi et les offres nouvelles en matière de transport.
* Diversité en offre produits, qui s’échelonnent dans une gamme allant de 2000 €/m² (hors stationnement) à plus de 5000 €/m².
Cette offre renouvelée et diversifiée est renforcée par le dispositif de TVA réduite à 5,5% dans les périmètres élargis des secteurs de renouvellement urbain (ANRU) tels que La Duchère, Vénissieux, Vaulx en Velin...
Enfin cette offre renouvellée et diversifiée permet de contenir l’évolution moyenne des prix.
A titre indicatif, au 28 février 2007, le prix du m² s’établit sur l’ensemble de l’agglomération à 3 382 €, stationnement inclus.
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| L’UCI prévoit une année 2007 à l’activité encore soutenue |
Avril 2007 |
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Pratique |
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Votre décision est prise, vous avez trouvé un bien qui vous correspond et vous souhaitez l'acquérir ? Le Plan Immobilier vous suit pas à pas.
Le logement que vous souhaitez acquérir existe :
Dès la signature du compromis de vente, le notaire s'assure de la capacité respective du vendeur et de l'acquéreur. L'acquéreur pourra, le cas échéant, déposer ses demandes de prêt auprès d'un ou plusieurs organismes bancaires.
Il faut généralement compter deux à trois mois pour monter le dossier. Le notaire convoque alors les parties pour la signature, Chaque partie peut se faire assister de son propre notaire, sans frais supplémentaires.
La signature de l'acte authentique :
Vous devrez payer le solde du prix (le prix convenu moins les sommes déjà versées au moment de la promesse de vente). Vous devrez également vous acquitter des frais de notaire.
Le notaire vous remettra une attestation de propriété qui pourra vous servir pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises (postes, télécoms, compagnie d'assurances, banques, ...). Ce n'est que quelques mois plus tard que vous recevrez votre titre de propriété après que le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires.
Le logement que vous souhaitez acquérir est en cours de construction :
L'achat d'un logement en cours de construction implique en premier lieu la signature d'un contrat de réservation.
La signature du contrat de vente authentique, qui doit être reçue par un notaire ne s'effectue qu'en deuxième temps.
Par définition dans ce cas de figure, le contrat de vente peut être conclu alors même que la construction n'est pas encore commencée.
Si la règle veut que l'acte soit reçu par le notaire du vendeur (donc du promoteur), rien ne vous interdit (et c'est même recommandé) de vous faire assister de votre propre notaire.
Très rare en pratique, il arrive néanmoins que le contrat de vente définitif n'ait pas été précédé d'un contrat de réservation. C'est alors au moment de la signature de l'acte authentique, que l'acquéreur pourra bénéficier de son droit de rétractation de 7 jours.
Le contrat de vente doit obligatoirement comporter un certain nombre de mentions :
- les garanties de remboursement ou d'achèvement fournies par le constructeur.
- la description de votre logement,
- le prix,
- l'échéancier des payements,
- le délai de livraison.
Il est important de noter que des pénalités à la charge du vendeur en cas de retard dans la livraison peuvent être prévues. Inversement, le vendeur peut de son côté demander des pénalités en cas de retard dans le versement des fonds
Le contrat doit être communiqué à l'acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature. A compter de la date de signature l'acquéreur devra commencer à régler une partie du prix, au fur et à mesure de l'avancement de la construction.
Un mois pour vérifier ...
Si vous avez signé un contrat de réservation, vous devez recevoir, un mois avant la signature de l'acte authentique, le projet d'acte de vente ainsi que ses annexes. Ceci afin de vous permettre de vérifier que la description du logement qui y figure correspond bien à ce qui était prévu dans le contrat de réservation.
De trop grandes différences entre le contrat de reservation et l'acte de vente peut constituer un motif de renonciation.
Dans ce cas il pourra prétendre récupérer l'intégralité du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation.
Dans le cas d'un bien acheté dans le cadre d'une copropriété, un exemplaire du règlement de copropriété devra être annexé au contrat.
En outre un certain nombre de documents sont annexés au contrat de vente : plan coté du logement vendu, indication des surfaces de chaque pièce et dégagement, notice descriptive détaillée des éléments d'équipement du logement et/ou de l'immeuble, etc.
L'échéancier des versements est fixé par la loi en fonction de l'état d'avancement des travaux :
- 35 % du prix total à l'achèvement des fondations,
- 70 % du prix total à la mise hors d'eau (c'est-à-dire notamment une fois la toiture posée),
- 95 % du prix total à l'achèvement des travaux.
Les 5 % restant doivent être versés le jour de la livraison du logement, sauf si à ce moment là, vous émettez des réserves : vous pourrez alors consigner cette somme, jusqu'à la levée de ces réserves, chez un notaire ou dans une banque.
Notez que ces montants représentent le maximum de ce qui peut vous être réclamé et qu'il est de votre intérêt, si vous le pouvez, de vérifier avant chaque appel de fonds que le chantier avance bien au rythme prévu.
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